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財(cái)經(jīng)新聞
金融穩(wěn)樓市組合拳靴子落地！
繼9月24日國新辦發(fā)布會“預(yù)告”后，9月29日晚，央行連發(fā)四項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策，給房貸個(gè)人和房企同時(shí)送上政策大禮包。
具體看，四項(xiàng)政策分別是：1.中國人民銀行關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）及答記者問；2.《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》；3.《中國人民銀行辦公廳關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》；4.《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》。
四項(xiàng)政策涉及調(diào)整存量房貸利率、下調(diào)二套房最低首付比例、延長“金融16條”等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。此外，市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布了《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。
本文將對四份政策文件的內(nèi)容進(jìn)行全面梳理，并就重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行解讀。
一、優(yōu)化個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制，涉及存量調(diào)整
2019年8月，央行改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，促進(jìn)貸款利率及時(shí)反映市場利率變化。明確了房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調(diào)整，對推動房貸利率市場化、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
但隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。
基于此，央行發(fā)布關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）及答記者問。此次優(yōu)化調(diào)整的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：1.允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度；2.取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。
對于這兩點(diǎn)變化，需要關(guān)注兩個(gè)細(xì)節(jié)。一是原來房貸由LPR+加點(diǎn)形成，加點(diǎn)為在合同中約定的固定數(shù)值，此后加點(diǎn)幅度將可以動態(tài)調(diào)整。公告內(nèi)容簡單來說，當(dāng)新舊房貸利率偏離到一定幅度，可重新約定的加點(diǎn)幅度，體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化，加點(diǎn)幅度不得低于置換貸款時(shí)所在城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
二是原來重新定價(jià)周期為一年一次，現(xiàn)在每季度、每半年或每年都可以調(diào)整。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進(jìn)一步緩解潛在的提前還貸潮。相當(dāng)于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。
根據(jù)公告，存量房貸也將迎來調(diào)整。市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將于10月12日前發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體請及時(shí)關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息。（具體可點(diǎn)擊查看《一文讀懂：存量房貸利率何時(shí)調(diào)、調(diào)多少、怎么調(diào)？六大行回應(yīng)！》）
二、不再區(qū)分首套、二套住房，首付比例統(tǒng)一不低于15%
第二重利好政策是關(guān)于首付比例。中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。
在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設(shè)定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。
9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上，做出了兩點(diǎn)解釋。一方面，各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。另一方面，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。15%只是一個(gè)最低的首付比例，商業(yè)銀行要基于對客戶風(fēng)險(xiǎn)的評估，可能會比這個(gè)水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業(yè)銀行和個(gè)人之間的一種市場化磋商。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪分析，“這意味著二套首付比例將達(dá)到歷史最低水平，使得改善性購房門檻大幅降低，此舉有利于釋放更多的購房需求，提振住房消費(fèi)�！�
三、3000億元保障性住房再貸款資金支持比例提高至100%
除發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則，央行“組合拳”還調(diào)整了5月份創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款的資金支持比例。
今年5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元。
根據(jù)《中國人民銀行辦公廳關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》，對于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。中指研究院認(rèn)為，此舉有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模，對于地方收儲將產(chǎn)生一定積極帶動。此外，提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲成本。
四、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限至2026年底
此外，為了滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，兩部門將部分房地產(chǎn)金融政策期限延長到2026年底。
根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》，將《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融16條”）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限，以及《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中的部分政策的適用期限，從2024年12月31日延長至2026年12月31日。
根據(jù)此前2022年11月央行與原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的“金融16條”提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，延期《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流；延期“金融16條”，將從房企融資角度加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，從保交樓角度支持銀行發(fā)放保交樓專項(xiàng)借款，從風(fēng)險(xiǎn)化解角度通過股權(quán)融資，推動受困房企項(xiàng)目的兼并收購，總體旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，這些政策將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場庫存壓力。各地將著力落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企信貸融資來源將保持持續(xù)改善勢頭。
來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)