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財(cái)經(jīng)新聞
房貸利率價(jià)格“感人”，自L(fǎng)PR年內(nèi)第二次調(diào)整后，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率持續(xù)下降，不少城市部分銀行從“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一線(xiàn)城市中，廣州首套房貸利率最低已經(jīng)可以做到2.9%，該利率水平已經(jīng)逼近公積金貸款利率的2.85%，公積金“不香了”。
一線(xiàn)城市首套房貸利率低至2.9%
7月22日，最新一期LPR報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別由3.45%、3.95%調(diào)整為3.35%、3.85%。隨著LPR下調(diào)，多地商業(yè)銀行的房貸利率也隨之跟進(jìn)調(diào)整。
強(qiáng)二線(xiàn)城市中，蘇州個(gè)人住房商業(yè)貸款利率調(diào)整一直走在最前面。今年以來(lái)，蘇州已經(jīng)進(jìn)行了多輪調(diào)整。在今年6月上旬，蘇州主流銀行首套房貸利率是3.25%，部分銀行是3.15%。6月下旬開(kāi)始，蘇州首套房貸利率繼續(xù)下降，主流銀行低至3.05%。進(jìn)入8月之后，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降，目前蘇州個(gè)人住房首套房貸利率低至2.95%，大部分銀行都可以做。
佛山也是我國(guó)首套房貸利率較低的城市之一。目前，佛山首套房主流的房貸利率是3.05%。不過(guò)有匯豐銀行的工作人員表示，目前最低可以做到2.9%，但是要看貸款額度，需要在150萬(wàn)元之上，如果額度低于150萬(wàn)，利率在2.95%-3.0%之間。二套利率，各大銀行有所不同，普遍執(zhí)行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山農(nóng)商銀行，做到與首套持平的3.05%。
在南京，六大國(guó)有銀行的首套房貸利率最低為3.05%，二套房貸利率最低也降至3.05%，一二套房的利率已經(jīng)同步。
一線(xiàn)城市中，廣州的房貸利率調(diào)整一直“遙遙領(lǐng)先”，根據(jù)房衛(wèi)士的統(tǒng)計(jì)，目前廣州國(guó)有大行的房貸利率仍在3%之上，中農(nóng)工建的首套房貸利率為3.1%，交行為3.15%，二套房則有較大分化，建行最低，為3.4%，其余大行則是3.7%。
目前廣州有3家銀行的首套房貸利率可以做到3%之下，兩家為外資行，分別是匯豐銀行和渣打銀行，其中匯豐銀行最低，首套房貸利率可以低至2.9%。二套房貸則可以做到3.15%，和部分銀行的首套房貸持平。
渣打銀行和廣州銀行的首套房貸利率為2.95%，略高于匯豐銀行，但是也屬于較低水平。不過(guò)二套房貸則差距較大，渣打銀行為3.45%，而廣州銀行則是3.7%。
據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)，截至7月底，在年內(nèi)LPR二次下調(diào)后，45個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%。45個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸主流利率在3.05%-3.2%之間的城市有13個(gè)，主流利率在3.24%-3.4%之間的城市有22個(gè)；主流利率在3.45%-3.85%之間的城市有10個(gè)。
合意的房貸利率在什么水平？
房貸利率新低“月月見(jiàn)”，何時(shí)是底也是普通購(gòu)房者目前最為關(guān)切的問(wèn)題。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，商貸利率的下限不好判斷，從國(guó)際慣例來(lái)看，高的時(shí)候可以很高，低的時(shí)候可以很低，1%也不足為奇�！皬哪壳皝�(lái)看，房貸利率仍有繼續(xù)下降的趨勢(shì)和空間，只是速度快慢而已。 通常來(lái)說(shuō)，房貸利率至少要降到與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率齊平，大概在2.5%左右，居民才有意愿貸款買(mǎi)房。如果比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率還要高，貸款買(mǎi)一個(gè)價(jià)格不穩(wěn)定甚至下跌的資產(chǎn)，在購(gòu)房者看來(lái)是不劃算的�！�
不過(guò)李宇嘉也認(rèn)為房貸利率的下調(diào)仍需要一段時(shí)間，畢竟目前息差已經(jīng)創(chuàng)歷史新低，銀行盈利銳減，一味的下調(diào)，銀行有可能“賠本賺吆喝”。因此下調(diào)會(huì)走一步看一步，房貸利率的下調(diào)也會(huì)傳導(dǎo)到銀行存款，以及理財(cái)身上，從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)銀行存款以及理財(cái)?shù)氖找嬉灿欣^續(xù)下滑的空間。
合意的房貸利率到底在什么水平？長(zhǎng)江證券研究員劉義分析認(rèn)為，四個(gè)參照系至關(guān)重要：一是上半年GDP平減指數(shù)同比約-0.9%，廣義的房貸實(shí)際利率仍有4%左右，并不算低；上半年70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)下跌4.5%，狹義的房貸實(shí)際利率仍處于歷史高位，與2014年周期低谷接近；三是房貸利率折扣是體現(xiàn)政策力度的關(guān)鍵指標(biāo)，當(dāng)前全國(guó)平均房貸利率相較于基準(zhǔn)的折扣已跌破9折，雖低于2012年和2016年，但仍顯著高于2008年。當(dāng)前的定存利率是否已凸顯住房投資價(jià)值？最新的1年期和3年期定存利率分別為1.35%、1.75%，1年期和3年期國(guó)債收益率分別約為1.5%、1.7%，1年期定存利率已低于北上深的租售比，3年期定存利率也基本接近，但住房在本質(zhì)上仍屬風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，理應(yīng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，即租售比在正常情況下高于定存和國(guó)債利率是應(yīng)該的，尤其當(dāng)前階段還要考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。
公積金不再是香餑餑
存款利率一降再降，幾乎逼平公積金利率。據(jù)悉，當(dāng)前各城市的個(gè)人住房公積金主要按照中國(guó)人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，未來(lái)主流房貸利率持續(xù)下行的趨勢(shì)大概率不會(huì)發(fā)生改變，或?qū)⑦M(jìn)一步逼近公積金貸款利率，這也可能會(huì)反推公積金貸款利率下調(diào)。
“最低的首套房貸利率，一般銀行都會(huì)要求純商業(yè)貸款，很少能組合貸，現(xiàn)在兩者差距不大，我就選擇了純商業(yè)貸款�？偟膩�(lái)說(shuō)由于商貸貸款額度更高，所以算下來(lái)，支付的總利息，可能純商貸更劃算�！苯谫�(gòu)房的李小姐表示。
廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表明，相對(duì)于商業(yè)貸款，公積金的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯了。當(dāng)前公積金貸款利率是2.85%，商業(yè)的貸款利率最低去到了2.9%，兩者差別不大，而申請(qǐng)組合貸款，則商業(yè)部分的利率最低需要2.95%甚至更高。故而對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)純公積金貸款額度不夠，申請(qǐng)組合貸款利率還不如申請(qǐng)純商業(yè)貸款更劃算。
鄭大源認(rèn)為公積金還存在幾個(gè)缺點(diǎn)也制約了居民申請(qǐng)公積金的熱情：一是公積金不接受掛售，掛售后需要算二套，純商業(yè)則支持掛售，物業(yè)掛售后，仍可以算作首套；二是首付比例不同。公積金首套的首付是2成，純商業(yè)貸款則首付1.5成，很顯然純商業(yè)貸款對(duì)于首付緊張的居民來(lái)說(shuō)，更為友好；三是公積金的貸款額度有限，如果申請(qǐng)組合貸，則貸款利率可能會(huì)出現(xiàn)上�。凰氖枪e金的申請(qǐng)次數(shù)有限制。
不過(guò)融360數(shù)字科技研究院分析師艾亞文認(rèn)為，首套商貸利率下限可能進(jìn)一步下探，逼近甚至低于公積金貸款利率，這也可能會(huì)反推公積金貸款利率下調(diào)。
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